# transcript_industry_expert_part8.pdf 中文完整翻译 - 原始文件：`source_repo/source_files/shared/transcript_industry_expert_part8.pdf` - 翻译模型：`gpt-4.1-mini` - PDF 页数：3 - 翻译分块：3 - 文字层检查：所有页面均检测到可提取文字层。 > 说明：以下内容按 PDF 页码顺序翻译；数字、引用、专有名词与页面标记保留。 ```markdown [[PAGE 1]] 行业专家访谈 - 第8部分 受访者：Robert (Rob) Calthorpe - 高级行业顾问（独立） 背景：前Mainland Poultry高管（1994-2011）；现为私人投资者提供咨询 采访者：Iris Beaumont（Halberd Capital Partners - 研究） 日期：2026年6月5日，星期五 时长：29分钟 形式：视频通话（奥克兰 / 纽约）；录音由I.B.转录 匿名处理：无 - 受访者同意署名转录本 备注（I.B.）：第八次Calthorpe访谈，应Vivian要求安排，紧随Calder运营商电话会议之后。Vivian希望了解Calthorpe对Tasman Mercantile在后续邮件中提出的替代用途选择权框架的看法——如果蛋品业务未能实现其估值倍数，Aurora的两个场地是否具有重要的土地储备选择权。Calthorpe同意详细分析数据中心 / 太阳能 / 乳制品 / 合并路径的规模，并指出Aurora具体的场地位置。我们约定30分钟，实际进行了29分钟。 [00:00:18] I.B.：Rob，有一个具体请求。Tasman Mercantile上周发来一份后续说明，将Aurora的两个场地描述为具有土地储备选择权——措辞是“蛋品业务之外的有意义的替代用途场景”，并提及数据中心、太阳能和乳制品转型。我们需要你对这点的真实看法，用于报告。现实中有哪些替代用途场景？Aurora的实际场地处于什么位置？ [00:01:26] Calthorpe：好的。我先讲五条路径，然后再回到Aurora的具体场地。第一，数据中心租赁或出售。第二，公用事业规模的太阳能，在新西兰主要是Lodestone推行的农业光伏/乳制品转型模式。第三，乳制品转型。第四，园艺转型。第五，邻近地块合并，这是规模较小的蛋鸡运营商的主要退出路径。最后我会讲许可审批的叠加因素，因为选择权的成败就在这里。 [00:02:42] Calthorpe：第一条路径，数据中心。新西兰数据中心市场在2024-2025年大幅扩张。微软于2024年12月开设了首个超大规模区域，在奥克兰及其北部设有三个数据中心——Westgate中心是主力场地。AWS于2025年9月启动新西兰区域，设有三个可用区，公开宣布投资75亿美元，分多年投入。CDC Data Centres由澳大利亚未来基金支持，在奥克兰西北部有一个中心，另一个正在建设中。你需要理解的结构性事实是，三大超大规模运营商都将新西兰的布局集中在奥克兰西北部——Westgate / Hobsonville / Whenuapai轴线。这里是Transpower 220千伏电网的接入点，是奥克兰光纤环网所在，也是备用电网容量所在。该走廊以外的土地结构上很难获得超大规模数据中心的许可，因为你需要开发商自费建设电网连接——通常一个有意义的50-100兆瓦超大规模连接需要3000万至8000万新西兰元，这会摧毁大多数农村场地的单位经济效益。 [00:06:14] Calthorpe：第二条路径，公用事业规模太阳能。新西兰正在进行真正的太阳能建设——Lodestone Energy是主导的公用事业规模运营商，他们在Kaitaia、Edgecumbe、Te Aroha和Waiotahe装设了太阳能板，此外还有位于南坎特伯雷的Clandeboye场地，预计在2025-2026年投产，以及Dargaville、Manawatu和其他坎特伯雷场地的项目管线。他们的模式是 ``` --- ```markdown [[PAGE 2]] 他们所说的农业光伏——羊群在高架面板下放牧，牧场同时作为面板遮荫的地被——他们采取长期租赁农田，而不是直接购买。因此，“把农场卖给太阳能开发商”的标题框架是错误的。现实的交易是25-30年的租赁，按每公顷租金计算，土地的价值大致等同于其农业持续经营价值——以坎特伯雷平原典型牧场为例，大约是每公顷新西兰元3万到6万，而非高于此的溢价。因此，在层叠农场地点进行的Lodestone式交易，按土地头条估值来看，充其量是价值中性。 [00:09:52] Calthorpe：路径三。奶牛转型。资本密集型。你需要重建牛棚占地、污水池、挤奶基础设施，并且要承担丰特拉（Fonterra）的供应配额，或者将牛奶卖给较小的加工商——Synlait、Open Country Dairy、Miraka。转型资本支出通常是每头牛新西兰元2.5万到4万，绿地开发较高，改造现有农村基础设施则较低。奶制品商品周期波动较大——丰特拉2024财年的奶固形物支付价为每公斤10新西兰元，但2023财年低于8新西兰元。因此单位经济效益真实但充其量是边际的，你将资本从一个类别领导者的壳蛋位置转移到一个价格接受者的奶制品商品位置。基于此，我不认为新西兰的壳蛋生产商会选择这样做。 [00:13:18] Calthorpe：路径四。园艺。猕猴桃和牛油果是高价值选项。猕猴桃在丰盛湾地区集中，根据Zespri种植者许可制度——种植面积受到严格控制，SunGold许可目前的交易价格约为每公顷70万到90万新西兰元。因此在丰盛湾这是一个真实的选项。丰盛湾以外，猕猴桃充其量是次要选项。牛油果受到2023-2025年供应过剩和澳大利亚出口价格疲软的严重冲击——我不会把它作为交易杠杆放进方案中。葡萄酒产区受区域限制——马尔堡、霍克斯湾、中奥塔哥。除这些区域外，葡萄酒种植不可行。因此，园艺的可选性是区域特定的，而非通用的。 [00:16:42] Calthorpe：路径五。邻居合并。是新西兰规模较小的蛋鸡农场最常见的退出方式——买家是邻近的绵羊和牛肉家庭农场或另一家蛋鸡生产商。价格反映的是农业持续经营价值，而非可选性。这是Calder路线——亨利上周在霍克斯湾退出时已向你确认。 [00:18:48] Calthorpe：现在谈谈审批叠加。每个新西兰农村分区地块都受地区规划管控。你关心的两个关键叠加是——一是地块的基础分区——农村生产、农村生活、工业、住宅；二是2022年10月政府推出的高生产力土地国家政策声明（NPS-HPL），该政策限制在1、2、3类土壤上的非农村生产用途。坎特伯雷平原大部分为LUC系统下的1-2类土壤。怀卡托的奶牛/混合种植带大部分为1-3类土壤。两者均为高生产力土地叠加区。这意味着非农村用途的审批申请——数据中心、公用太阳能、住宅——在NPS-HPL和基础地区规划下面临反对批准的假定。实际审批时间线从范围界定到决定通常为24到36个月，且有提交权和环境法院上诉权，争议申请会进一步延长时间。因此，即使路径一到四原则上可行，审批路径也会将大多数选项变成一个多年执行的过程，伴随大量法律和规划成本——买家承担该路径时支付的是期权价值，而非实现价值，且是在买断时间线上。 [00:23:38] I.B.：Aurora的两个场地具体情况？ [00:23:42] ``` --- ```markdown [[PAGE 3]] Calthorpe：Aurora 有两个场地。北岛——怀卡托，位于奥克兰以南。南岛——坎特伯雷平原，靠近克赖斯特彻奇，即 Henry 提到的 Selwyn 流域场地。两个场地都位于农村生产区划土地上。两个场地都位于 HPL 叠加土壤上。都不在西北奥克兰数据中心集群内。怀卡托场地更近——大约距离 Westgate 以南 100 到 130 公里——但仍在 Transpower 电网丰富走廊之外，且位于怀卡托区域规划中反对工业用途的假设范围内。太阳能——Lodestone 尚未公开将 Selwyn 流域坎特伯雷平原确定为目标区域，即使他们确定了，Lodestone 的交易也是租赁，而非溢价买断。乳制品——怀卡托场地勉强可行，但坎特伯雷场地位于 Selwyn 区，该区在 NPS-FM 营养分配制度下正逐步远离乳制品集约化，而非趋向集约化。因此，Aurora 两个具体场地的现实替代用途选择性——很小。邻近农村生产区的合并经营是底线，也大致是上限。该方案不应在 Aurora 的头条估值中包含替代用途选择性溢价。如果 Tasman Mercantile 在后续邮件中提出此点，那只是卖方的说辞，而非可实现的出价。 [00:27:18] Calthorpe：我会把替代用途选择性的讨论作为确认尽职调查中的一个开放性问题放入方案中——而非作为一个机会。问题是——是否有具体命名的非蛋类买家准备以高于农村生产经营权的溢价对任一场地出价，并承担何种审批风险？在买家未被点名之前，这只是一个选择性讨论点，考虑到审批成本和时间，其预期价值为负。 [00:28:42] I.B.：附件明天回传给你。谢谢 Rob。 [00:28:48] Calthorpe：发过来吧。 [第8部分结束 - 已用时29:18] ```